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35城楼市连续5年供大于求 房企去库存压力仍不低

来源:搜房网  |   2015年1月17日

      随着一些高价地块相继落槌,今年一线城市土地市场也迎来了“开门红”。

      机构数据显示,2015年开年不到半月,北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地出让金就已超过200亿元,楼面地价也创出新高。

      中原地产市场研究部统计数据显示,1月1日至13日,一线城市成交土地合计14宗,平均楼面价达1.17万元/平方米,溢价率升至30.46%,双双创下去年以来的新高。

      其中,住宅用地的地价上升较为明显。开年半个月内,一线城市5宗住宅用地成交的楼面价达1.74万元/平方米,刷新了历史纪录。

      一线城市去年也是土地市场的“吸金大户”。去年全年,一线城市土地市场需求强劲,楼面均价涨幅显著,地王频现,总体出让金超过5000亿元。

      面对一线城市土地市场的持续“高烧”,中原地产首席分析师张大伟表示,随着“面粉贵过面包”的情况屡次出现,地价接近或者超过房价,已经是一线城市土地市场的新常态。房企拿地也有全面回归一线城市的趋势,受此影响,不同城市市场分化进一步加剧,一线城市楼市的风险也相应累积。

      反观2014年的北京豪宅市场,却并不尽如人意。亚豪机构统计数据显示,2014年全年北京公寓豪宅累计成交2608套,与2013年相比减少近700套,成交总面积近46万平方米,与2013年相比下降了29%。

      鉴于四环内的住宅存量够销售4年之久,高端市场新增供应与年销量供需比高达4∶1,一位业内资深人士对《第一财经日报》记者表示,2015年随着目标客群总量增长有限,库存增加,北京的千万豪宅市场将面临较大压力,顶级豪宅也不排除出现“肉搏”现象。

      除了高价宅地之外,以北京为代表的一线城市出让的土地中,还有相当一部分为商业地块,或者含有商业面积的综合地块。这意味着,未来拔地而起的物业,将有相当一部分是写字楼、酒店或者购物中心。

      商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)昨日发布的报告指出,北京写字楼、零售业态未来将面临压力。

      这份名为“2014年四季度北京房地产市场回顾”的报告显示,去年第四季度,北京优质写字楼市场上,个别业主面临租户即将到期而主动下调租金,以刺激需求,受此影响,该季度整体租金出现轻微下滑至每月每平方米424.2元,较上季度微跌0.2%。

      “去年北京写字楼市场比较‘胶着’,租户与业主都很谨慎。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天对《第一财经日报》等媒体表示,今年上半年,北京写字楼市场将迎来落成高峰,预计将有七个项目落成,为市场提供约40万平方米写字楼面积。2015年北京写字楼落成总量较大,在缓解市场长期供应短缺的同时,也给现有项目业主造成一定压力,租金难有上升空间。

      零售业态的压力则更为明显。上述报告称,预计未来六个月,北京零售物业市场将迎来五个合计体量超过45万平方米的新增项目,大部分仍然为位于非核心商圈的大体量社区型购物中心。大量的未来供应或将为北京零售物业市场平均空置率带来上行压力。

      房企去库存压力仍不低

       据上述报告显示,截至2014年12月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900万平方米、20075万平方米和4149万平方米,环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%,同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。

      而从存销比情况来看,2014年12月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、13.7各月和21.2个月。对此,严跃进认为,总体上看,一线城市去库存速度要快于二线城市,二线城市则快于三线城市,但三类城市走势基本一致。尤其从目前来看,一、二线城市的存销比数值相对较小,这使得2015年此类城市房价止跌反弹的迹象变得越来越明显。

      更重要的是,从同比增幅看,一线城市库存规模依然偏大,这要求一线城市在2015年依然要积极去库存。而从另一组中原地产监测的数据也折射出房企2015年将要面临的去存货压力。据中原地产研究部统计显示,截至1月15日,37家上市房企公布2014年销售业绩,其销售额总计为16625亿元,上涨幅度为17%。

      但中原地产首席分析师张大伟强调道,虽然销售总业绩大幅上涨近两成,但这些企业完成年度任务情况非常差,近六成房企 均为完成年度销售目标。

      鉴于此,多位房企高层均认为,尽管政策叠加会释放一些利好,但2015年对开发商来说仍不是放松时刻,2013年大量拿地,加之2014年难以消化存货的市场局面,不少企业将把2014年预计推向市场货量集中在2015年释放,这将加重房企2015年的去存货压力,因此,“去库存”仍是今年房企的重要任务。

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